마흔에 시작하는 돈 공부 6 – 내 집이 아닌 현금흐름을 봐라(부동산 전략)

 

마흔이 넘으면 부동산을 ‘소유’의 관점이 아닌 ‘흐름’의 관점에서 봐야 한다.
가격 상승을 노리는 투기적 접근보다, 꾸준한 현금흐름과 유동성을 확보하는 전략이 더 중요하다.
이번 글에서는 마흔 이후 실수요자와 투자자가 함께 고려해야 할 부동산 루틴 설계법을 소개한다.

 

집값보다 ‘현금흐름’을 먼저 계산하라

많은 사람이 여전히 부동산을 ‘내 집 마련’의 목표로 본다. 그러나 마흔 이후에는 집을 소유하는 것보다, 그 집이 만들어내는 ‘현금흐름’이 중요하다. 주거 안정은 필요하지만, 자산의 성장 속도는 유동성에서 나온다. 월급 외의 고정 수입이 없는 사람일수록 ‘현금이 흐르는 자산’을 확보해야 한다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 매입해 실거주한다면, 매달 이자·관리비·세금 등으로 현금이 빠져나간다. 반면 동일한 금액을 전세로 돌리고, 일부를 수익형 부동산이나 리츠(REITs)에 분산 투자하면 현금흐름이 남는다. 내 집은 안정이지만, 안정은 수익이 아니다.
또한 현금흐름을 계산할 때는 단순히 ‘월세 수입’만 볼 것이 아니라, 세금과 유지비, 대출이자를 포함한 순수익률을 계산해야 한다. 예를 들어 월 100만 원의 임대 수익이 있더라도, 세금·이자·관리비를 제외하고 실제 손에 남는 돈이 50만 원이라면 수익률은 절반으로 줄어든다. 마흔 이후 부동산은 ‘보유의 만족감’보다 ‘유동성의 효율성’을 중심으로 판단해야 한다.

 

실거주와 투자 포트폴리오를 분리하라

마흔 이후에는 ‘실거주용 자산’과 ‘투자용 자산’을 명확히 구분해야 한다. 실거주는 편의성과 생활 중심으로, 투자는 수익률과 유동성 중심으로 판단해야 한다. 이 둘을 섞으면 현금흐름이 꼬이고, 재무 루틴이 무너진다.
예를 들어 자녀 교육이나 직장 접근성 때문에 도심 거주가 필요하다면, 거주 공간은 최소화하고 나머지 자산은 수익형으로 돌려야 한다. 최근에는 지방 중소 도시의 오피스텔, 도심 소형 상가, 공실률이 낮은 창고형 부동산 등 안정적인 현금흐름을 창출하는 자산군이 늘고 있다.
또한 부동산 시장의 흐름을 분석할 때는 ‘지역 평균 가격’이 아니라 ‘수요의 지속성’을 봐야 한다. 인구 이동, 산업 구조, 교통 인프라의 변화가 지속되는 지역은 장기적인 가치 상승이 따른다. 반면 단기 호재에 의존한 지역은 수익률이 급등락을 반복한다. 마흔 이후 투자자는 ‘타이밍’보다 ‘지속성’을 기준으로 판단해야 한다. 대출을 통한 레버리지의 크기보다, ‘대출 이후 남는 현금흐름’이 핵심이다. 금리 상승기에 부채를 늘리면 위험하지만, 이자보다 높은 수익이 들어오는 구조라면 자산은 스스로 불어난다.

 

부동산 대신 ‘현금이 돌게 하는 자산’을 늘려라

부동산은 언젠가 팔기 어렵다. 그래서 마흔 이후에는 ‘팔 수 없는 자산’보다 ‘흐를 수 있는 자산’으로 시선을 옮겨야 한다. 상가 분양, 오피스텔, 지식산업센터 같은 실물 자산뿐 아니라, 부동산 리츠나 부동산 펀드처럼 유동성이 높은 금융형 부동산도 고려해야 한다.
예를 들어 리츠(REITs)는 1만 원 단위로도 투자할 수 있으며, 배당 수익률이 연 4~6% 수준으로 안정적이다. 이는 부동산을 직접 소유하지 않아도 부동산 시장의 현금흐름에 참여할 수 있는 방법이다.
또한 실물 부동산을 보유 중이라면 ‘임대 루틴’을 만들어야 한다. 자동이체로 관리비·대출이자·세금 납부를 설정하고, 월 단위 수입·지출을 시트로 관리하면 자산이 기업처럼 운영된다. 여기에 매년 한 번씩 임대료 조정, 세금 점검, 리모델링 계획을 세우면 부동산이 ‘살아있는 자산’으로 관리된다.
결국 부동산의 진짜 가치는 ‘가격’이 아니라 ‘현금의 흐름’이다. 가격은 시장이 결정하지만, 흐름은 내가 설계할 수 있다.


마흔 이후 부동산은 감정이 아니라 전략이다. 내 집 마련은 목표가 아니라 하나의 선택일 뿐이다. 중요한 것은 그 집이 나에게 ‘현금을 만들어주느냐’이다. 자산을 불리는 방법은 단순하다. 현금이 멈춰 있는 부동산은 줄이고, 현금이 도는 자산을 늘리는 것이다. 실거주와 투자를 분리하고, 리츠·수익형 자산·현금흐름 중심의 구조를 세우면 부동산은 더 이상 불안정한 자산이 아니다.
이제 부동산의 시대는 ‘가격의 시대’가 아니라 ‘흐름의 시대’다. 마흔의 재무는 더 이상 ‘내 집을 사느냐 마느냐’가 아니라 ‘내 돈이 얼마나 효율적으로 일하느냐’로 결정된다. 당신의 집이 아니라, 당신의 현금이 자유로워야 한다. 부동산은 거주 공간이자 금융 시스템이다. 그 구조를 이해하는 순간, 자산은 스스로 불어나기 시작한다.